Vendere un immobile ricevuto in successione, come fare se l’immobile è oggetto di donazione

Successione nozione e ambito di applicazione.

La successione è un rapporto giuridico che viene trasmesso da un soggetto ad un altro, comporta il subentro di un soggetto nella titolarità di uno o più rapporti giuridici.

Può avvenire “mortis causa” cioè a causa di morte, i diritti patrimoniali si trasmettono ad altri soggetti, quest’ultimi possono essere designati mediante testamento o dalla legge.

In questo articolo parleremo principalmente della successione e donazione riguardante i beni immobili (casa e proprietà immobiliari).

L’erede, in quanto successore a titolo universale subentra al defunto anche nel possesso, sin dall’apertura della successione, alle stesse condizioni. L’erede poiché subentra nell’insieme dei rapporti giuridici, risponde dei debiti del defunto anche con i propri beni, salvo che abbia accettato con la formula del beneficio d’inventario.

In questa successione che viene definita a titolo universale occorre effettuare l’accettazione per l’acquisto dell’eredità.

Quali sono i modi di acquisto dell’eredità?

a) L’apertura della successione (art.456 c.c.)

L’apertura della successione avviene al momento della morte del “de cuius”, nel luogo in cui il defunto aveva l’ultimo domicilio e non nel luogo in cui è avvenuta la morte. La morte è l’elemento necessario affinché avvenga l’apertura della successione.

b) La vocazione

La vocazione non è altro che la designazione del successibile, può avvenire mediante testamento ossia per volontà del defunto, oppure per legge quando manca un testamento. In quest’ultimo caso l’eredità è devoluta ai soggetti e parenti entro il sesto grado.

c) Il diritto di accettazione (art. 459 c.c.)

Il diritto di accettazione è il diritto del chiamato ad accettare l’eredità, la prescrizione del diritto è quella ordinaria decennale, il cui termine decorre dal giorno di apertura della successione.

La decadenza invece di tale diritto ricorre nel caso in cui l’Autorità Giudiziaria, su istanza degli interessati, abbia fissato un termine entro il quale il chiamato avrebbe dovuto accettare o rinunciare, trascorso tale termine il chiamato perde il diritto. Nel caso in cui il chiamato dovesse morire il diritto succede in eredità.

L’accettazione può essere in forma espressa o tacita. La prima avviene mediante atto pubblico o scrittura privata, mentre la seconda avviene quando il chiamato all’eredità effettua degli atti che lascino intendere la volontà di accettare.

d) Rinuncia all’eredità.

La rinuncia avviene quando il chiamato non intende accettare l’eredità. La rinuncia può essere fatta solo successivamente all’apertura dell’eredità, essendo un atto solenne deve essere fatto difronte ad un Notaio oppure ad un Cancelliere del Tribunale. Essa infine può essere revocata se effettuata entro i dieci anni e se non vi è stata accettazione da parte di altri eredi.

Successione e vendita immobile ricevuto in eredità

La dichiarazione di successione va presentata all’Agenzia delle Entrate da un chiamato all’eredità (coniuge, figli, ascendenti, legatari, etc.) entro 12 mesi dalla data del decesso del contribuente, che in genere coincide con quella di apertura della successione. Può essere fatta anche da un Caf o Patronato al costo di circa 500-600 euro.

I principali documenti per effettuare una successione sono:

• Certificato di morte o autocertificazione.
• Certificato di ultima residenza del defunto o autocertificazione.
• Autocertificazione dello stato di famiglia del defunto.
• Autocertificazione dello stato di famiglia degli eredi.
• Visure catastali di tutti i beni immobili del defunto.
• Atto di notorietà dell’erede in cui vengono indicati tutti gli eredi, il tipo di successione e il regime patrimoniale.
• Copia del testamento autenticato da un notaio (solo in caso di successione testamentaria).
• Prospetto di autoliquidazione di tutte le imposte ipotecarie e catastali con relative ricevute di pagamento.
• Dichiarazione di destinazione urbanistica in presenza di terreni.
• Copia del contratto di mutuo se presente.
• Documenti che attestino eventuali passività.
• Dichiarazione della banca che certifichi la presenza di eventuali conti bancari a nome del defunto.
• Ricevuta di tutte le spese funerarie sostenute in caso sia dovuta l’imposta di successione.
• Eventuali dichiarazioni di rinuncia all’eredità da parte di uno o più eredi.

 

Ricevere un immobile in donazione

La donazione è quando una parte chiamata “donante” arricchisce un’altra parte chiamata “donatario”, senza ricevere alcun corrispettivo.

La donazione può essere revocata in presenza di due gravi ragioni come, ingratitudine da parte del donatario oppure sopravvivenza dei figli. La revoca avviene quindi per motivi etico-sociali.

Vendere un immobile ricevuto mediante “donazione”

Chi acquista o vende un immobile ricevuto in donazione deve tenere conto di alcuni rischi connessi alla vendita.

Poiché la contestazione da parte degli eredi può avvenire entro 10 anni dalla morte del donante o dopo 20 anni dalla donazione, si consiglia di vendere l’immobile dopo che sono trascorsi questi tempi per non incorrere in eventuali contestazioni.

Oltre ad una possibile contestazione da parte degli aventi diritto, un altro problema è la difficoltà di ottenere un finanziamento, poiché le banche non hanno la certezza che l’immobile successivamente all’erogazione del mutuo rimanga nelle mani dell’acquirente.

Vediamo insieme quali sono le misure a tutela dell’acquirente. La prima misura da adottare è la rinuncia da parte degli eredi tutelati dalla legge mediante l’azione di riduzione, tutto ciò deve essere effettuato mediante dichiarazione di rinuncia scritta. L’atto di rinuncia deve essere effettuato solo dopo la morte del donante. In seguito alla dichiarazione di rinuncia l’immobile può essere venduto anche se non decorsi i vent’anni.

Ribadiamo che qualora il donante sia deceduto da più di 10 anni, il diritto di agire dei legittimari deve considerarsi prescritto. L’acquirente non correrà più alcun rischio in quanto le azioni di riduzione e restituzione non potranno più essere esperite.

Un’altra garanzia che può essere attuata da parte dell’acquirente è la stipula di una polizza assicurativa, in questo caso versando un premio che verrà calcolato in base alle caratteristiche ed al valore dell’immobile, si avrà maggiore possibilità di poter accedere ad un mutuo.

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