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Il condominio negli edifici
Il condominio è una delle figure più importanti e complesse di comunione, quest’ultima risiede nel fatto che ogni condomino è proprietario esclusivo del suo appartamento e comproprietario in virtù di comunione forzosa di alcune parti dell’edificio, le cosiddette “parti comuni”.
Gli organi del condominio sono due:
- l’assemblea dei condomini;
- l’amministratore
L’assemblea dei condomini è l’organo deliberativo del condominio.
Per permettere all’assemblea di deliberare devo essere presenti alcuni principi:
a) Principio della valida costituzione dell’assemblea: l’assemblea dei condomini per poter deliberare deve essere regolarmente costituita e a tal fine, tutti i condomini devono essere invitati a parteciparvi e deve intervenire un numero minimo di condomini (quorum).
b) Principio maggioritario, l’assemblea è regolarmente costituita con la presenza di almeno i 2/3 dei condomini, per essere approvata una delibera vige il voto di maggioranza dei presenti. Se in prima convocazione non si raggiungono i 2/3 l’assemblea viene rinviata e riconvocata con un abbassamento della presenza minima a 1/3 dei condomini.
c) Principio di partecipazione dell’inquilino, la legge delle locazioni consente all’inquilino di prendere parte alle assemblee.
Durante le assemblee condominiali è possibile modificare o rettificare le tabelle millesimali, per apportare modifiche è necessario il voto unanime.
L’amministratore invece obbligatorio quando i condomini sono più di 8 persone, è l’organo esecutivo del condominio.
Regolamento di condominio
Quando in un edificio i condomini sono più di dieci, deve essere costituito un regolamento di condominio, contenente le norme sull’uso delle cose comuni, sulla ripartizione delle spese, sul decoro dell’edificio e sulle norme relative all’amministrazione del condominio stesso.
Spese e ripartizioni
La ripartizione delle spese disciplinata dall’art. 1123 c.c. circa la conservazione delle parti in comune, prevede che siano sostenute in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, determinata attraverso le tabelle millesimali. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese vengono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne.
Parti comuni
Le parti comuni sono tutte quelle dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti, le scale, i lastrici solari, i portoni d’ingresso, i cortili , le facciate.
Ma anche le aree destinate al parcheggio, la portineria oppure tutte quelle opere ed installazioni destinate all’uso comune , tipo ascensore, pozzi, cisterne, impianti idrici e fognari.
